Základní povinností pronajímatele je přenechat nájemci byt ve stavu způsobilém k užívání
a zajistit mu tak nerušené bydlení. Zároveň však platí, že nájemce má byt, jeho zařízení
a vybavení  udržovat v čistotě a ve funkčním stavu. Vzájemná práva i povinnosti pronajímatele a nájemce upravuje také nájemní smlouva. V této smlouvě je mimo jiné uvedeno, že nájemce bytu si hradí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.  

Vymezení toho, co hradí pronajímatel a co nájemce stanovuje Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Za běžnou údržbu bytu, kterou provádí a také hradí nájemce, patří například oprava omítek, malování, tapetování, čištění podlah a podlahových krytin, čištění zanesených odpadů
až ke svislým rozvodům atd.

Za drobné opravy, které také hradí nájemce, se považují:

• opravy vrchních částí podlah, podlahových krytin, výměny prahů a lišt,

• opravy dveří a jejich součástí, opravy kování, klik a výměny zámků,

• opravy oken a jejich součástí, opravy kování, klik, rolet a žaluzií,

• opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, tj. zejména opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání, výměny zdrojů světla
v osvětlovacích tělesech atd.,

• výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, 

• opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru
pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,

• opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení
ro rozdělování nákladů na vytápění

• opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody,

• opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňující individuální regulaci teploty,

• opravy vodovodních výtoků a zápachových uzávěrek,

• opravy odsavačů par a digestoří,

• opravy mísicích baterií, sprch a ohřívačů vody,

• opravy umyvadel, van, výlevek, dřezů a splachovačů,

• opravy kuchyňských linek, sporáků, pečicích trub a vařičů,

• opravy vestavěných a přistavěných skříní, 

• opravy kamen, kouřovodů, uzavíracích a regulačních armatur

• další drobné opravy bytu a jeho vybavení, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000 Kč.

Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy, které jsou výše uvedeny, částku 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další takové opravy v daném kalendářním roce se již nepovažují
za drobné opravy. Do ceny drobné opravy se nezahrnují náklady na případnou dopravu.
I materiály či zařízení použité při drobné opravě by měly odpovídat materiálům či zařízení, které byly instalovány v bytě před jeho předáním nájemci. Např. výměna zásuvky – původní instalovaná zásuvka stála 100 Kč, měla by se nahradit zásuvkou ve stejném provedení. Pokud se nájemce rozhodne instalovat zásuvku nadstandartní, např. za 800 Kč, nelze tuto částku akceptovat v její plné výše, ale pouze do výše částky standartu, tj. 100 Kč/ks.

V roce 2016 schválila Rada města Tábora zmírnění stávající vyhlášky pro občany města v nájemních bytech. Město Tábor, jako vlastník nájemních bytů, hradí následující opravy, které by měl dle nařízení vlády hradit nájemce.

• opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělení nákladů na vytápění,

• opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody

• opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňující individuální regulaci teploty.

Nájemce bytu by si měl také dát pozor na svoji delší nepřítomnost v bytě. Přesahuje-li tato nepřítomnost dva měsíce, měl by toto předem oznámit pronajímateli a zanechat mu kontakt
na osobu, která, po dobu jeho nepřítomnosti, zajistí v případě nezbytné potřeby vstup do bytu. Pokud tuto povinnost nájemce nesplní, může dojít ke vzniku jeho odpovědnosti za škody, které v této souvislosti vzniknou. Nájemce se navíc takovým jednáním vystavuje i nebezpečí výpovědi z nájmu bytu.

Rádi bychom zde upozornili i na skutečnost, že v případě poškození bytu a jeho vybavení má pronajímatel právo na vstup do pronajatého bytu a to bez ohlášení takové návštěvy. Tato situace může nastat i v případě nepřítomnosti nájemce, například když ho sousedi upozorní, že z bytu vychází kouř. V jiných případech, kdy nehrozí škoda na majetku, má pronajímatel  právo vstoupit do bytu, oznámí-li nájemci termín kontroly předem.

Zajímají vás další práva a povinnosti nájemce a pronajímatele? Kromě zmiňovaného nařízení vlády najdete informace vztahující se k nájmu bytu také v občanském zákoníku nebo v zákonu o službách spojených s užíváním bytu. Máte další otázky, na které jste v článku nenašli odpověď? V tom případě nás neváhejte kontaktovat, rádi Vám odpovíme!

• sjednání termínu předání a převzetí městského bytu
• vyhotovení nájemní smlouvy, evidenčního listu a dalších dokumentů týkajících se užívání bytu
• nahlášení závady v bytě, dohodnutí způsobu a termínu jejího odstranění
• nahlášení závady ve společných prostorách bytového domu, dohodnutí způsobu a termínu jejího odstranění
• změna výše záloh na jednotlivé služby spojené s užíváním bytu
• změna počtu osob v bytě
• úhrada nájemné a služeb
• uzavření splátkového kalendáře
• dotazy k vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu
• jakékoliv dotazy týkající se městského bytu a bydlení

• sjednat termín předání bytu osobně nebo telefonicky na příslušné provozovně
• odsouhlasit s pracovníkem společnosti BYTES Tábor s.r.o. Protokol o předání bytu
• převzít na příslušné provozovně evidenční list bytu
• zvolit způsob úhrady nájemného a služeb - SIPO nebo jiný způsob úhrady
• zajistit přihlášení odběru elektrické energie do bytu
• zajistit zapojení plynoměru v bytě

• sjednat termín předání bytu osobně nebo telefonicky na příslušné provozovně
• připravit byt k předání - byt musí být vyklizený (včetně sklepa), musí být předán ve stavu úměrném k běžnému opotřebení při užívání bytu - nepoškozené vybavení bytu, zasádrované otvory po hmoždinkách, vybílení místností, odevzdání minimálně jednoho klíče od bytu, poštovní schránky, sklepa a společných prostor
• zajistit fyzické předání bytu pracovníkovi společnosti BYTES Tábor s.r.o.
• odsouhlasit s pracovníkem BYTES Tábor s.r.o. Protokol o převzetí bytu
• v součinnosti s provozovnou zajistit přepis odběru elektrické energie a plynu
• uvést kontaktní údaje pro zaslání vyúčtování služeb

Při nesplnění uvedených podmínek může zástupce společnosti BYTES Tábor s.r.o. byt nepřevzít a to do doby odstranění závad. Po odstranění závad je možné dohodnout náhradní termín předání.

Informace týkající se úhrady nájemného po splatnosti Vám poskytnou terénní pracovníci nebo oddělení vymáhání pohledávek v sídle společnosti BYTES Tábor s.r.o., kpt. Jaroše 2418, Tábor, denně, v době od 6.00 do 14.30 hod.

Kontaktní osoby pro vymáhání pohledávek a splátkové kalendáře:

Vladimír Kún, oddělení vymáhání pohledávek
telefon: 381 200 763, e-mail: kun@bytes.cz

Neuhrazené nájemné a náklady za služby za dobu tří měsíců jsou dle § 2291 zákona číslo 89/2012 Sb., občanský zákoník, považovány za porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem. V uvedeném případě má pronajímatel právo vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby a požadovat odevzdání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

• prvním krokem je kontaktovat technika příslušné provozovny a sdělit mu svůj záměr. Tento krok lze provést ústně přímo na provozovně v době úředních hodin, anebo písemnou formou – postačí i elektronicky.
• v písemné odpovědi obdržíte stanovisko, které bude obsahovat informaci, zda spol. Bytes jako správce objektu s navrhovanými změnami souhlasí a za jakých podmínek
• v případě kladného stanoviska a akceptace podmínek od spol. Bytes je nutné podat žádost na správu majetku města (vyřizují p. František Střelka a p. Pavel Ročák – tel. 381 486 215, frantisek.strelka@mutabor.cz, pavel.rocak@mutabor.cz). Pouze na základě kladného stanoviska správy majetku města je možné zahájit provádění prací.
• v případě, kdy zamýšlené práce vyžadují zpracování statického posudku, projektové dokumentace, vyjádření hygieny atp. je nezbytné zajistit si potřebnou dokumentaci a vyjádření ještě před zahájením vlastních prací.
• před započetím vlastních prací je vhodné informovat ostatní nájemníky písemnou formou na nástěnku v jakém termínu a jaké práce budou prováděny společně s kontaktem pro případ komplikací
• spol. Bytes si vyhrazuje právo být informována o termínu prací, technik společnosti může provádět případné průběžné kontroly – na základě rozsahu prací. Po dokončení prací se nájemník zavazuje přizvat technika Bytesu na kontrolu realizovaných prací, kde může být vyzván k předložení revizí a zkoušek dle charakteru práce.

Před rozhodnutím provést v bytě nějaký zásah je potřeba vzít v úvahu, že při navracení bytu zpět vlastníkovi prostřednictvím spol. BYTES Tábor bude požadováno, aby byl byt vracen ve stejném stavu, jako byl předán s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Proto je potřeba před většími zásahy do bytu vyžádat si souhlas vlastníka – uděluje Odbor správy majetku města a vyjádření technika spol. Bytes Tábor s.r.o. k navrhovaným změnám. Jaké práce podléhají odsouhlasení vlastníka?

• záměna podlahových krytin za jiný druh – např. výměna PVC za plovoucí podlahu, keramickou dlažbu atp. Nevztahuje se, pokud na stávající PVC je položeno druhé PVC, koberec atp. Záměnou materiálu by neměla být změněna – snížena hodnota kročejového útlumu stávající krytiny.
• zásahy do elektroinstalace, nebo rozvodů vody a odpadů – jedná se o zásah, který by měla provádět odborně způsobilá osoba, v obou případech by poslední fází úkonu měla být patřičná zkouška – revize elektro, tlaková zkouška rozvodu vody, nebo zkouška těsnosti odpadů
• záměny interiérových dveří a zárubní - rušení nebo výměna. Dveře patří do vybavení bytu a při přebírání bytu od nájemníka je požadováno, aby byt byl vrácen v původním stavu a s původním vybavením
• výměna oken – pro městské byty byl vytipován kvalitativně vhodný výrobek plastového okna, v zástavbě MPR, starého a nového města je nutné pro výměnu oken také vyjádření odboru památkové péče. V některých případech nově instalované okno nevyhovuje při dalších zamýšlených pracích na domě – zateplení atp.
• změna dispozice – bourání, výstavba, nebo posun příček, snižování stropů. Netýká se lehkých příček, které nemají trvalý charakter a po ukončení nájmu budou v rámci stěhování demontovány, svou vahou nezatěžují konstrukce podlah a stropů
• úprava teplovodní otopné soustavy – úprava počtu radiátorů, změna trasy teplovodního vedení - může provádět pouze středisko tepelného hospodářství
• použití netradičních materiálů, keramických (nebo jiných) obkladů, nebo pastelových barev na stěny a strop – zde je nutné vzít v úvahu, zda volba netradičního materiálu povrchu, nebo sytá pastelová barva nebude překážkou při vracení bytu a zda navrácení do odpovídajícího stavu nebude příliš náročné, nebo nákladné.
• změna/doplnění zdroje tepla v bytové jednotce – doplnění bytu o např. krbová kamna a s tím spojené nové využívání komínu, kde to doposud nebylo.